产业园公募REITs供需两旺

日前，上交所在国泰君安临港创新产业园公示REIT基金认购申请确认比例结果，基金募集期内投资者认购踊跃。

数据显示，9月份以来，共有3家产业园公开发售REITs产品至此，公募REITs将扩容至20只，产业园REITs扩容至7只，数量排名第一，发行规模仅次于高速公路REITs业内人士指出，基于我国优质的产业园区资源和产业园区相对稳定的运营业绩，产业园区公募REITs市场增长空间较大，未来可能存在扩容潜力

临港产业信托被积极认购。

公告显示，临港募集REIT总份额为2亿股本次发行采用向战略投资者定向配售，向合格网下投资者询价配售和公开发行相结合的方式进行战略投资者，网下投资者和公众投资者的发行初始份额分别为1.1亿股，0.63亿股和0.27亿股根据询价结果，确定本基金申购价格为4.12元/份

认购结果公告显示，截至9月20日，募集公告披露的29家战略投资者已认购其承诺的基金份额，76名网下投资者管理的214个有效报价配售对象已全部实现网下申购，有效申购份额93.26亿股，有效申购申请确认比例0.6755%，截至9月19日，公众投资者有效认购份额为82.13亿份，有效认购申请确认比例为0.3287%，这意味着公众投资者以1万元认购本基金，获配金额将低于33元。

以临港REIT基金的认购价格和有效认购规模计算，战略投资者，网下投资者和公众投资者的认购规模分别为4.53亿元，384.23亿元和338.39亿元，合计认购规模为727.16亿元由于该基金设定了2亿股的募集上限，募集公告显示，预计募集资金总额为8.24亿元

此外，在成功发行临港REIT的同时，国泰君安资管另一产业园区的公募REIT也获得了积极认购9月21日公告显示，国泰君安东九新经济公开投资者发售REIT提前结束发售，进行比例配售

公告显示，东久REIT募集资金总份额为5亿股，战略投资者，网下投资者和公众投资者初始份额分别为3.25亿股，1.225亿股和5250万股根据询价结果，该基金认购价格为3.035元/份，预计募集资金总额为15.175亿元龙REIT认购结果也值得期待

李成柱工业园区

目前，公募REITs产品已经成为市场上重要的投资品种数据显示，截至9月22日，上交所基础设施类公募REITs市值合计442.43亿元，9月22日总成交1.75亿元，深交所基础设施公募REITs总市值240.4亿元，9月22日总成交6200万元

与此同时，公募REITs的市场表现十分亮眼数据显示，除9月20日成立但尚未上市的华夏合肥高新产业园REITs外，18只成立的公募REITs上市首日平均涨幅近12%其中，国内首批三只保障性租赁房REITs上市首日均上涨30%并触及涨停

在公募REITs中，产业园REITs的表现尤为亮眼数据显示，截至9月22日，四家上市产业园区REITs公募产品今年以来平均涨幅已达15.14%，远超REITs市场平均水平其中，华安张江光大公园REIT今年以来涨幅超过20%

在发行市场，9月份以来发行的华夏合肥高新技术产业园区REIT，国泰君安临港创新产业园REIT，国泰君安东九新经济REIT三只新产品，均为产业园区REITs公募产品而且这三款产品都已经宣布提前终止发售，得到了公众投资者的积极认购

其中，华夏合肥高新产业园的REIT公告显示，网下投资者和公众投资者的有效认购申请确认率分别为0.6376%和0.2316%，也就是说，认购1万元的公众投资者仅拿到23元，创下公募REITs公开发售和配售比例的新纪录。

提升潜力

基于中国产业园REITs市场的整体特征，平安证券表示，产业园REITs在公募REITs各板块中增速居中，波动居中，最大回撤略高，收入主要来自房租，自付成本主要是运营管理费成本端的弹性相对较小，其增长弹性主要来自租金和底层资产的估值

华泰证券表示，中国的工业园区项目基本都位于经济发达地区二级市场的价格走势虽然有些不同，但结合分红还是带来了可观的收益与传统债券资产相比，工业园区公募REITs具有高派息和完善信息披露的优势目前项目资质较好，未来可能有募资潜力

对于产业园区REITs受到资本市场良好认可的原因，中邮证券分析称，由于我国产业园区规模庞大，有大量运营成熟的优质园区，国家级经济开发区和高新区国内生产总值分别占GDP的10.6%和12.3%优质园区受疫情影响相对可控，整体运营相对平稳，出租率保持稳定增长此外，租金还有增长空间，单位租金历史增长率约为3%至10%，未来可能达到2%至5%

未来中国产业园区公募REITs扩容，华泰证券认为，甄别优质项目，判断投资价值将成为关注重点从基本面来看，产业园项目更应该关注是否具备优质运营能力，可以参考出租率，租金，未来租金年复合增长率等指标，从估值的角度，可以参考资本化率指标

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