市场初具规模公募REITs试点配套支持政策料优化

刷新公募REITs网下询价记录的华夏基金华润巢租房REIT 14日晚间发布公告称，正式发售首日，公众投资者累计有效认购规模已超过本次发售上限，决定提前结束对公众投资者的发售截至目前，已有23只REITs获批公募，20只产品上市募集资金618亿元，回收资金带动新项目投资超过3300亿元

一年多来，公募REITs市场规模有序扩大，初步形成规模效应和示范效应伴随着增量扩容和存量扩容，公募REITs的投资价值有望继续凸显中国证券报记者从接近监管部门的人士处获悉，证监会将进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖新能源，水利，新基建等领域，也将尽快推进首批募投项目

基础资产增量不断丰富。

自2021年6月首批试点落地以来，目前已有23只REITs获批公开发行基础资产涉及收费公路，工业园区，污水处理，仓储物流，清洁能源和保障性租赁房等基础资产逐步丰富，市场规模有序扩大

根据消息显示，华润鸟巢REIT是首个由市场化机构运营的保障性租赁房REITs项目中国指数研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，公募保障性租赁房REITs持续落地，开启了该领域融资投管退模式的闭环对促进我国公募REITs市场的多元化和可持续发展具有重要意义

市场人士表示，公募REITs试点推出以来，市场整体表现良好不少保险机构，银行理财公司，证券公司以自有资金或资产管理产品的方式，积极参与公募REITs的战略配售，网下发售和二级市场投资截至10月底，上市公募REITs总市值达到706亿元，较发行价平均增长22.93%，市场总成交量138.84亿份，总成交额738亿元日均换手率超过2%，流动性高于日本，新加坡等成熟市场

国泰君安证券资产管理有限公司融资决策委员会副主任徐刚预计，未来公募REITs试点范围将有序拓宽，规范性文件将陆续补充，进一步推动公募REITs常态化，规范化。

扩大的资产存量得到进一步盘活。

在增量产品密集上市的同时，公募REITs基础资产扩容取得实质性进展，加速了REITs市场的扩容市场认为，伴随着REITs市场认知度的进一步提高和投资者类型的持续多元化，REITs的投资价值有望继续凸显

根据相关政策，上市一年后的公募REITs产品可以扩容9月底，沪深交易所发布首批上市5只公募REITs申请基金扩容，购买新基建项目的公告

CICC普洛斯REIT本次购买了三个基建项目，整体分散了REIT组合的地域分布，在博蛇口生产园区REITs初始资产均为R&D写字楼物业的基础上，增加了R&D工厂物业，拓宽了资产格式...中信建投证券发布的报告认为，上述5只公募REITs的侧重点各有不同，有很多看点。

根据消息显示，除了上述五款产品，其他基金经理也在寻找合适的项目。

中信建投证券债券研究团队认为，REITs的启动将为市场注入更多活力，有望提升基础资产的收益能力，运营能力较强的REITs二级市场估值有望得到提升。

支持加快发行常态化的政策。

近期相关部门支持REITs正常发行的力度不断加大中国证券报记者获悉，监管层将适时进一步扩大REITs范围，推动更多优质项目发行上市，推动首批募投项目尽快落地

8月底，证监会正式提出加快推进基础设施REITs常态化的十项措施，从市场培育，项目选择推荐，审核登记，加强事中事后监管，完善配套政策，保障监管资源配置等全链条，全流程明确相关政策安排接近监管部门的人士指出，目前，REITs十条的工作正在有序推进下一步，证监会将继续落实十项措施

具体而言，相关措施包括推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs范围，尽快覆盖新能源，水利，新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应，鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民营企业参与试点存在的困难和问题，推动相关项目尽快落地，尽快推进第一批募投项目，推动上市优质经营主体通过增发股份收购资产，开展并购重组，促进投融资良性循环。

据上述接近监管层的人士透露，监管层将推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展，优化配套政策，推动配置全国社保基金，基本养老金，企业年金，职业年金等长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。

中国近1000亿元的基建存量资产，有能力向REITs市场输送优质资产项目只是按照基建存量1%的转化率来计算未来中国REITs规模有望达到万亿元级别，资产类别丰富程度可能超过亚洲其他REITs市场CICC董事总经理张宇说

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