三孩大户型时代来临，炒房客的小房子贬值了吗？

三孩大户型时代来临，炒房客的小房子贬值了吗。

全面三胎时代已经到来。

最近几天，知名歌手周杰伦宣布妻子昆凌已怀第三胎，引发网友热议连杰伦都三胎了，大家赶紧的网友们打趣道

三孩时代来临之际，居住需求的巨大改变也深刻影响楼市产品结构与独生子女，二胎家庭不同，三胎家庭人口数量增加，对户型结构和空间功能的需求也有所不同换房需求剧增的趋势之下，大户型站上C位，小户型退至舞台边缘

另一方面，在房住不炒之下，各地落地限购政策，购房者首套房名额愈发珍贵过去购房提倡先上车后补票，即先买小房子再置换大房子未来，购房者将更倾向于一步到位，为多功能户型买单

房子不够住了

持续了16年的70/90政策开始出现松动迹象，政府从供地端为大户型腾挪空间。

2006年，为支持刚需购房者置业需求，鼓励开发商推出小户型产品，建设部等九部委联合推出70/90政策，即凡新审批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

此后十余年，开发商在此框架内建房，在独生子女时代为购房者提供适宜产品。

人口政策的改变推动配套政策调整近期，考虑到多孩，适老性，北京取消共有产权房面积70/90限制北京楼市政策向来是其它地区跟进的风向标，此举无疑释放松动迹象，未来将有更多省份及城市跟进政策，根据市场变化和需求调整户型配套比例

供给侧的变化势必带来产品的变化，未来，房地产开发产品将从以小户型为主向大户型为主转变。

独生子女时代，主流居住模式为父母+一/二孩三胎时代，居住模式将切换至老人+父母+三孩的复合居住功能家庭成员的增加将带来更多对独立空间的需求，孩子日益成长 ，不同年龄段，不同性别的还需需要独立的生活空间因此，对三胎家庭而言，三房是标配，四房及以上户型才能保证更好的生活品质

从一孩到三孩是动态过程，拥有灵动空间更为必要不少购房者在置业时更关注可变空间，预留N空间 ，即在传统居住模式下预留出一个灵动房间，伴随着孩子成长可做成儿童房，书房或独立房间

三胎时代的居住空间将更多元，功能性更强无论是刚性空间需求还是软性空间需求，均需要足够大的面积承载购房者置业时以动态眼光选择物业，小户型空间限制了想象空间，不可避免地被列入排除选项

小户型会贬值吗。

在市场层面，购房者已用脚投票，推动大户型价格水涨船高。

贝壳研究院研究报告显示，超三成受访者要为二孩重新置换房子，一线城市二孩家庭中，41.1%已经换房或会考虑换房近九成受访者选择三居及以上房源，主流置换趋势是两居换三居和三居换四居，占比达到43.7%

需求影响价格换房需求剧增，市场产品供不应求，大户型逐步取代小户型成为市场主力成交产品当下市场对大户型需求攀升，开发商产品调整需求周期，市场供需失衡导致大户型价格有所上涨，三四线城市小户型滞销

克而瑞研究中心数据显示，从不同能级城市各房型成交套数来看，三房户型在市场上成交占比最大其中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到了约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点，二线城市和三线城市三房成交套数占比均在55%以上，且比例均较2020年有增长趋势

可以看出，三房及以上户型已成为当下最主流产品究其原因，三房及以上户型可覆盖家庭结构广，可容纳三代同堂，其次，此类户型面积较大，可均衡经济，功能和舒适性等功能三房时代到来，此类资产需求旺盛，在保值增值层面也更具价值，因此备受市场青睐

在此背景下，小户型产品有空间上的硬伤，掣肘其在市场上的表现，价格下跌或成趋势。

克而瑞研究中心数据显示，一房，二房受限于功能性不足，成交占比明显下滑2021年，一房成交占比进一步降至4.85%，跌幅达0.67个百分点，市场占有率整体仍将趋于萎缩

基于不同能级城市近三年各房型成交走势判断，未来三房，四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固一房，二房等小户型市占率仍会下滑，市场地位明显削弱

从投资角度看，小户型产品的投资价值明显削弱一方面，购房名额珍贵，购房者试错成本高，换房频次减少无论是投资角度还是自住角度，小户型都不是明智之选另一方面，房地产税预期落地，或会让市场更倾向于抛售小户型，选择持有面积更大的房源

小户型炒房热，亦在三胎时代降温由于投资成本低，过去投资客偏爱炒作小户型价格在趋势褪去之后，投资客利润空间减少，未来炒作小户型行为将有所减少投资泡沫褪去后，各类户型回归刚性需求，让真正有需求的人住上与之匹配的房源

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