营收涨13%突破5000亿！千亿巨头：目前房地产调控政策已经筑底

在一堆房企年报宣布难产之际，3月30日午间，碧桂园发布2021年年度业绩报告随后，股价一度拉涨超9%，最终收涨6.29%，最新市值1407亿港元

究竟财报情况如何盘后，碧桂园召开业绩发布会

莫斌:目前房地产调控政策已经筑底

目前做有现金流的利润:控支出，调结构，保资产

在业绩会上，有媒体提问，房地产市场持续下行，碧桂园如何做到穿越周期。

碧桂园集团总裁莫斌表示，过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动，这是由于房地产调控政策施加作用的结果所有的调控都是为了维护房地产市场的长远发展目前房地产调控政策已经筑底，市场信心逐渐恢复但由于疫情影响，市场信心还需要一段时间恢复新房销售市场去年18万亿，市场永远存在，房地产是支柱性产业，碧桂园对未来充满信心

谈及如何穿越周期，莫斌强调，与企业内部竞争力密切关联莫斌提到，从2018年开始，碧桂园做出了全周期综合竞争力提升的安排，在提升过程中，考核标准也做了相应调整在行业上行期，平稳期，主要以销售额，回款率作为目标，而在下行周期，以各区域可动用资金作为考核目标

针对目前状态，碧桂园重点在开源节流，保现金流，保三条红线，做正确的事情，做有现金流的利润，以及做确定性的事情，控支出，调结构，保资产。

在支出端，碧桂园根据支出的大类做不同的管控措施:一是对工程款做穿透式管理，通过科学合理的方法，对业务进行拆分，穿透到每个楼栋的每一笔支出，不盲目新增无效产值，保障精准供货二是进行常规费用归零管控，除刚性费用外，其余费用进行零基预算，对每个费用科目，每一笔费用都由承责部门管控，精细化落到实处，以项目为单位做营销费率管控，根据投放效果制定投入额度，降低无效支出同时，强化自销，善用自有平台，优化成交结构，减少对分销的依赖，降低渠道费用三是继续优化融资结构，通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，债务久期也得到了有效优化

在收入端，不断提升在手资源的周转效率，盘活大宗资产一是通过多维度对货量进行分类，精准铺排，增加经营性收入:在资金维度，按照资金收回效率对各类货量的销售次序做了分类和排序，匹配相应的营销策略和资源从货量流速的维度，针对常规住宅资产做好供销匹配二是形成完善的价格监控体系及纠偏机制，制定合理的目标及完善的闭环管理机制

希望可以穿越周期，活下去，活得久。

将在2024年之前实现绿档

不会继续加大融资额度

关于三道红线，莫斌表示，目前碧桂园仍然处在较为健康的黄档，净借贷比率和现金短债比都比较良好，剔除预收账款的资产负债率也降到了74%，碧桂园将在2024年之前实现从黄档到绿档的调整。

此外，碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示，开发贷方面，对优质的企业，四大行都表现出极大的支持碧桂园收并购方面的贷款额度，银行给的授信也进一步加大所以，2022年整个地产行业的优质企业融资环境应该是会比较好，也比较乐观

伍碧君随后指出，但碧桂园基于自身对行业未来的发展和对自己的定位，可能还是会继续保持住杠杆，坚定地向三条红线转绿努力，所以不会继续加大融资额度。

营收同比增长13%突破5000亿

再来看看具体年报数据。

年报显示，2021年碧桂园销售规模保持行业领先，债务规模和融资成本实现双降，债务结构进一步优化，财务状况愈发稳健2021年全年，碧桂园权益合同销售金额5580亿元，营收5230.6亿元，同比增长13%

在中指研究院，克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行中，碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额破5000亿的房企，业绩继续稳居行业榜首。

虽然营收增长了，但整个地产行业下行周期中，利润还是下来了数据显示，毛利，净利，股东应占核心净利润分别为927.8亿元，409.8亿元，269.3亿元，同比均有下跌

而在随后在业绩发布会上，谈及公司毛利率下行的原因，碧桂园首席财务官伍碧君指出两方面原因:一是在2017年，2018年期间公司拿了一部分高价地，目前进入到交付期二是因为2021年下半年市场的销售环境比较恶劣，售价比预期要差一点

伍碧君补充道，2020年和2021年上半年拿的项目，销售毛利率已经达到20%的毛利率水平调整期结束之后，公司整体毛利率的水平会重新向上

杠杆走低，现金余额1813亿元

现金短债比高达2.3倍

当前行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期迎来偿债高峰，充裕的现金流是企业抵御风险的基石。一个月持有，六个月持有，九个月持有以及三年持有等多种持有时长类型的产品在9月基金发行中高频出现。

报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上销售回款率高，极大地保障了企业经营性现金流的安全2021年碧桂园实现正净经营性现金流，达到108.6亿元，显示出企业自身造血能力强劲

同时，碧桂园财务状况持续优化，债务规模稳步下降，融资成本逐年走低截至2021年12月31日，公司现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足，总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍净负债率为45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点，加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%

鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面，公司受到评级公司及主要金融机构的认可，在行业下行期保持评级稳定。。

根据消息显示，自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次，体现了行业下行对房企信用资质的影响在此背景下，穆迪，惠誉仍维持对碧桂园投资级评级，标普维持公司BB+评级，展望正面

总土储合计1.8万亿

2022年权益可售货量将在6500亿以上

碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业截至2021年12月31日，公司开发项目遍布中国内地31个省，299个地级行政区划，1425个县级市/区/县，项目总数达到3216个

截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求

总体来看，碧桂园的土储资源既丰富又均衡精准，兼具广度和深度2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域，93%位于人口流入区域，75%位于长三角，珠三角，环渤海，长江中游，成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势

2021年全年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市，29%通过多元化方式获取土地，撬动了37%的权益货值

碧桂园在2021年进一步完善了货量结构的调整，布局经济，人口吸附能力更强的城市群和都市圈新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈，精准布局为未来业绩增长提供了重要保障在2021年新增的土储中，江苏，广东，浙江的投资额超过50%，加上河南，上海，安徽的投资，合计超过70%

在推货方面，碧桂园方面预计，2022年全年权益可售货量将在6500亿以上，公司将按照以销定供进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%。

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