地产政策暖风不断，深圳楼市筑底即将结束，稳健房企迎来机遇

经过2021年的一系列政策和行业调整，深圳楼市仍在探底。

曾经的打新热逐渐褪去，万人摇号，日光盘的楼市名头场景不再频繁上演房价方面，在经历了2017年至2021年上半年的连续上涨后，深圳一二手房价格也出现了回调

统计显示，10月深圳二手房价格环比下跌0.22%，已连续数月下跌，但跌幅较9月收窄0.03个百分点9月和10月一手房价格跌幅超过0.5%

如果说深圳楼市曾经因为大量炒房团而过于疯狂，那么现在，伴随着影响市场健康发展的非理性因素逐渐消退，深圳楼市或许正在恢复其真实理性的一面。

伴随着首套房贷利率下降等因素，市场信心正在重建，真实购房需求逐渐活跃今年金九银十，深圳新房成交套数已连续两个月突破3000套，其中9月成交3614套，10月成交3328套，超过上半年平均水平

事实上，从基本面来看，无论是GDP增速，产业结构，人口流入的客观表现，还是相关城市设施的发展，深圳的住房需求规模都将持续增加。

再工业，深圳GDP增速名列前茅。

健康持续的发展是房地产业快速增长的基础和保障，GDP的快速增长也为房地产业提供了持续发展的动力。

深圳位于中国的南大门，仍然是最具经济活力和人口吸引力的城市之一数据显示，2021年深圳地区生产总值30664.85亿元，首次突破3万亿大关，同比增长6.7%，两年平均增长4.9%

2022年前三季度，深圳GDP增速在前五城市中最好，GDP达到22925.09亿元，同比增长3.3%同时，与去年前三季度相比，名义增加1133.91亿元，成为唯一一个名义增加1000亿元的城市

增量领先与深圳重新强调工业立市，制造业强市以及20+8战略性新兴产业集群和未来产业的布局密切相关2022年4月，深圳在政府工作报告中再次将制造业和立市放在一起根据消息显示，这是自2001年以来，该报告首次将制造业单列一章

体现在数据上，前三季度，深圳第一产业增加值19.94亿元，同比下降0.2%，第三产业增加值14540.51亿元，同比增长2.2%同时，以工业为主的深圳第二产业增加值8364.64亿元，同比增长5.2%疫情之下，工业再次成为深圳经济企稳的主要动力

其中，智能网联汽车增长44.5%，新材料，高端医疗器械，软件和信息服务，新能源，海洋经济继续保持两位数增长。

制造业持续回暖，特别是高新技术产品持续快速增长，表明深圳经济高质量发展充满韧性，潜力巨大，新动能强劲，路径清晰也打消了外界对深圳受高房价，高地价影响，企业外迁，加速空心化的疑虑在深圳，有华为，腾讯，比亚迪，万科等一大批具有国际影响力的本土成长企业，也有微众银行，乐心，尹田通信，安谋科技等高能创新总部企业

产业聚集人才，深圳的产业发展吸引大量人才涌入为满足民生需求，深圳不断建设各种基础配套设施，从地铁到学校，医院，弥补民生短板

数据显示，2022年前三季度，深圳固定资产投资同比增长12.1%，工业投资增长35.1%其中，制造业投资增长27.2%，房地产开发投资增长8.7%一批重点工业项目相继开工或投产工业项目的快速增长意味着深圳仍然是投资的热土和深圳经济增长的压舱石

常住人口十年增长68.46%，一切皆有可能。

十年来，不断涌入的人才支撑了深圳的高速发展最新人口普查数据显示，深圳常住人口十年间增加了713.6万人，增幅达68.46%

日前，备受关注的科学家颜宁出席深圳全球创新人才论坛，宣布将于近期全职回国，帮助深圳建立具有科研转化，学生培养等功能的新R&D机构演讲中，颜宁回答了为什么选择深圳:因为深圳年轻，充满活力，这里一切皆有可能

《广东统计年鉴2021》显示，2020年末，深圳常住人口达1763.38万人，同期户籍人口达584.58万人，净流入人口1178.8万人，居全国首位根据《深圳市住房发展十四五规划》，到2025年底，全市常住人口预计增加到1860万人

值得一提的是，有数据表明，2021年深圳常住人口净增仅4.78万人，但户籍人口却增加了43.36万人这意味着越来越多的永久居民成为注册居民，住房，教育，医疗等民生的改善，让更多人愿意留在深圳

根据规划，十四五期间，深圳将新增小学，初中，高中学位23.3万个，并进一步加强基础教育设施的城市更新和土地整备保障，通过全市城市更新和土地整理，保障不少于8所医院的新建，改扩建用地，增加床位约1300张，通过城市更新和土地整理，保障不少于5家养老院的新建，改扩建用地，新增床位约2000张。

作为民生重中之重，深圳正在不断加大保障房力度。

年初，深圳发布《深圳市住房发展十四五规划》，计划5年内供应商品房35万套，公租房54万套据深圳住建局统计，2022年上半年，新房供应17353套，同比增长24.6%

与往年相比，交易量大幅下降为什么深圳还在增加住房供应

有分析指出，未来深圳楼市将形成保障房和商品房双轨发展模式根据规划，2035年深圳170万新增住房供应中，60%以上为保障房，即公租房，安居房，人才房各占20%，其余40%为商品房

就深圳的房地产市场而言，将商品房和保障房分开可以更好地促进房地产行业的持续健康发展。

楼市政策暖风频吹，稳健房企迎来机遇。

事实上，一直以来，深圳房地产发展的争议都来自于土地和住房供应不足在过去的几年里，深圳的土地供应，尤其是宅基地的供应正在显著增加

资料显示，2020年深圳计划供应各类土地1200公顷，实际供应1238.5公顷，完成率103.2%其中，住宅用地实际供应362.8公顷，完成率123.7%，是2019年的两倍日前，深圳发布2022年第四批集中供地计划七宗住宅用地总建筑面积约101.21万平方米

土地供应的增加推动更多住宅项目进入市场据嘉里深圳统计，2022年上半年，深圳获批预售许可项目58个，推出商品房超2.5万套，其中38个涉及住宅产品，共计17469套房源，同比增长约25%

伴随着新产品的不断供应，深圳房地产房源与供应的矛盾正在逐步缓解。

政策也在向深圳倾斜日前，财政部发布《关于支持深圳探索创新金融政策体系和管理体制的实施意见》，支持深圳探索创新金融政策体系和管理体制，充分发挥金融功能其中还提到，中央政府要加大支持力度，解决深圳的住房供需问题显然，作为国家房地产战略转型的重大决策，深圳再次站在了改革开放的排头兵，发挥了重要作用

在金融层面，日前，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16条措施其中，在保持房地产融资平稳有序方面，提出支持开发贷款，信托贷款等存量融资合理延伸，鼓励信托等资产管理产品支持房地产合理融资需求

值得一提的是，虽然国内房地产行业进入调整期，不少楼市遇冷，但深圳本地的楼市政策一直较为谨慎只是在金融和信贷利率已经放松的情况下，还没有实际的放松政策出台这也在一定程度上说明，深圳楼市还有更大的市场调控空间

从市场表现来看，作为一线城市，深圳楼市并没有出现过大的起伏2022年1—10月，深圳20强房企销售额达2327.01亿元，同比仅下降2%

具体来看，上半年南山，福田，光明的高端市场依然受到市场追捧，如光明区的深业伊瑞府，南山区的沈铁月山景，蛇口太子湾地区的招商玺家，开盘不久即售罄这也说明，一方面，市场上仍然存在大量理性的刚需客户和改善型住房需求，另一方面，核心城市的房产仍然是可以跨越周期，实现保值的重要资产

房企的稳健经营也是支撑深圳楼市健康发展的基石，尤其是市场口碑较高的央企，国企，以及在深圳成长起来的万科，华润置地，金地，招商蛇口等具有央企背景的优质房企此外，京基，卓悦，鸿荣源等凭借多元化发展，在这一波行业调整中保持了稳定

11月16日上午，在深圳举办的中国国际高新技术成果交易会期间，万科集团与深圳地铁集团，盐田港集团，环境水务集团，巴士集团，特发集团，人才安珠集团等6家深圳国企签署全面战略合作协议，在城市更新，物流服务，产城融合，TOD等领域深化合作，助力深圳城市发展。

国信证券认为，伴随着第二支箭，金融16条等房地产扶持政策陆续出台，且力度逐渐加大，发声部门越来越多，房地产政策拐点可能出现，基本面筑底接近尾声。

长期来看，房地产行业仍然是一个10万亿规模的行业，与过去的市场环境不同经过一轮又一轮的调控和洗礼，作为全国楼市的风向标，深圳的住房需求仍将持续

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